重庆市工商局12315中心提供的资料显示,房屋中介已成为投诉热点,2009年投诉案件数量比上年增加48%。这些纠纷有一个共同点,即纠纷源于房屋中介公司单方面拟定的协议书、认购书不规范或语义模糊,给消费者造成损失。
 
调解困境

重庆消费者许女士于2009年7月4日通过房屋中介公司认购南岸区一套二手房,签订了认购协议书,支付10000元房屋认购金。次日双方签订正式购买协议时,许女士发现房屋实际面积比中介告知的面积小几个平方米。她认为中介夸大了房屋面积,诱自己上当受骗,并提出解除交易、退还认购金。

中介公司表示,房屋认购金即购房定金,因双方已签订协议,按国家有关法律规定,定金不予退还。双方多次协商,中介公司后来说,如签订一份自愿支付中介公司3000元违约金的补充协议书,便可退还7000元。许女士只好同意。

重庆市工商局南岸区分局科长冉琼认为,房屋中介公司没有使用相关主管部门统一制定的《房屋交易居间合同》,而是提供了一份中介单方面拟定的“认购书”,其中条款有利于中介方；另外,当购房者许女士要求退还认购金时,中介公司引诱购房者签订了一份自愿支付3000元违约金的协议书。从法律要件上来说,中介公司掌握了于己有利的证据。

惯用伎俩

重庆市工商局南岸区分局在调解购房纠纷时对多份中介合同进行分析,总结出房产中介公司利用合同欺诈购房者的伎俩:

一是相关条款“模糊法”。中介公司提供的“认购书”明确了购买该房屋总价款,但未写明房屋面积,仅口头告知。当购房者看到房产证发现面积少几个平方时已经吃亏。

二是部分条款“口头承诺”。签“认购书”时,中介往往要求购房者先交部分“诚意金”,口头承诺如交易不成可退还。一旦交易不成,中介公司则说“诚意金”是“定金”,不予退还。

三是给双方制造矛盾。不论是买方违约还是卖方违约,房屋中介都从买方先前支付的定金中扣除所谓“服务费”。如果是卖方违约,买方必然向卖方索赔被扣定金,买卖双方产生纠纷。

四是中介缺失责任。中介公司无论交易成功与否都要收取交易双方的交易费,对交易不成功不承担任何责任,但对交易双方规定了较为苛刻的责任。

工商执法人员分析,由于中介公司巧妙布局,现行法律法规对此类事件往往无能为力。在许女士消费纠纷调解中,消委会、购房者知道这是利用合同进行欺诈的案例,但消费者在中介公司诱导下签订了一份同意支付3000元违约金的合同。调解只能倾向于支持后一份合同成立。

整治乱象

重庆工商部门相关人士认为,房屋中介纠纷中,即有中介机构逃避责任的行为,也可以看出交易双方欠缺法律知识,同时暴露主管机构对房屋中介监管的缺失。工商部门作为合同监管机构缺乏强制手段,力不从心。

专家认为,近年房屋中介机构急速发展,在给群众提供方便的同时,因为诚信缺失,经常对购销双方特别是对购房者权益造成损害,这已成为一个急需解决的问题。

重庆市经纪人协会统计数据表明,全市所有房产中介经纪人中,近7成不具备从业资格证书。重庆市工商局将于近期出台《重庆市市场中介组织管理办法》。

重庆市工商局局长王元楷说,房屋中介机构主管部门是房管部门,合同监管部门是工商部门。要对中介机构进行有效监管,需两个部门联动。

工商执法人员建议,应从中介合同入手,强制推行房屋中介格式合同,并实行房屋中介合同备案措施,通过合同备案,使行政机关加强对房屋中介机构的监管。