活动时间：9月23日下午14:30—18:00
活动地点：山阳建国饭店东配楼青龙峡国际会议中心
主持人
：中央电视台财经频道著名主播 董倩
董倩：女，出生于1971年，满族人，央视优秀的主持人之一。
1995年毕业于北京大学历史系
1995年：11月至1996年12月 《焦点访谈》国际组编辑
1997年：1月至1999年12月 《东方之子》出镜记者
2001年：1月至2003年4月 《新闻调查》出镜记者
2003年：4月至今 《央视论坛》《董倩面对面》《新闻1+1》主持
活动具体安排：
宣布第十一届“远大·未来城”杯房地产博览会房地产论坛开坛仪式现在开始，介绍参加会议的领导，专家及来宾
第一项 论坛开幕式及领导致辞
1、 焦作市房管局党委书记 局长冯全义致辞
2 、焦作市住宅与房地产业协会会长樊文峰致辞
3 、焦作远大置业有限公司总经理冯海燕致辞
4 、焦作市领导致辞
第二项 请焦作市住宅与房地产业协会樊文峰会长为与会专家颁发聘书
第三项 特邀专家嘉宾主旨演讲
1 、国家住建部政策研究中心副主任王钰林演讲
题目：二，三线城市调控政策解读
王钰林：国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任。长期在住房和城乡建设部政策法规司、政策研究中心工作，参与过多部法律法规、政策的调研和起草工作。对城市规划、建设和管理，建筑业、房地产业、市政公用事业，对建筑市场、房地产市场、住房制度改革，城市经济、区域经济、城镇化新农村建设，国有企业改革、城市市政公用事业改革和建筑节能等方面都进行过比较深入的研究。承担国家住建部、发改委、国家统计局、国家信息中心、国家人防办等部委局的重大课题研究；承担了北京、天津、重庆、深圳等城市“十一五”专项规划和重要课题研究。
2 、河南省社科院副院长刘道兴演讲
题目：中原经济区下房地产的发展机遇
刘道兴：河南省社会科学院副院长。
1978年3月考入新乡师院化学系（今河南师范大学化学系）
1982年1月到洛阳师专化学系任教。
1983年9月至1984年7月南京大学化学系进修。
1986年3月至8月华中师范大学高校干部培训中心进修。
1988年9月至1991年8月中共中央党校科学技术哲学专业读研究生，获哲学硕士学位。
1991年8月至1996年12月中共河南省委组织部办公室工作，先后任副处级秘书，正处级调研员。
1996年12月至今河南省社会科学院副院长，主要从事经济发展方向问题研究。
主要科研成果：著作《河南可持续发展》、《科学论》，承担研究报告及省部级课题47项。
3 、河南房地产业商会秘书长赵进京演讲 题目：房地产协会助推房地产业健康发展
赵进京：河南省房地产业商会副会长兼秘书长、法人代表，兼任全国房地产商会联盟副主席、全国房地产商会秘书长联合会主席、河南省房地产人沙龙主席、河南财经学院房地产系兼职教授、郑州市房地产预警预报专家组成员。2004年9月，率先倡议发起并受河南最具实力的六家房地产企业的委托，筹建了河南省住宅产业商会（现已更名为河南省房地产业商会）。被《大河报》等媒体称为房地产界“春天派”的代表人。在08年8月份省会主流媒体举办的“影响中原地产人物”的评选中，和胡葆森等人被公选为“影响中原地产12人”。
演讲主题：房地产协会助推房地产业健康发展20'
4 、房地产实战专家，河南王牌企划有限公司董事长上官同君演讲
题目：二 三线房企如何营销突围。
上官同君：著名房地产实战专家、城市经营实战专家、连锁经营实战专家。现任河南王牌投资管理有限公司董事长、河南王牌企划有限公司董事长。兼任郑州市房地产信息协会副会长/常务理事 河南省营销协会房地产专业委员会主任/秘书长、河南省企业文化促进会常务理事、副秘书长； 郑州市房管局、郑东新区等多家政府、企业顾问。曾任河南奥林匹克置业有限公司新闻发言人/营销总经理。
5 、河南省财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰演讲
题目：河南房地产发展现状报告
李晓峰：经济学博士，教授，河南省中青年骨干教师，我省房地产理论与教学界的领军人物。河南省教育厅科学技术带头人。现担任河南财经学院研究院常务副院长、房地产经济研究所所长，河南财经学院资源与环境经济学硕士点第一带头人。兼任河南省乡镇经济学会副会长，河南省土地学会常务理事，河南省住宅产业商会理事，郑州市房地产信息协会副会长，省人事厅职业技能鉴定物业管理组组长，房产经理人俱乐部副主席等。近年来发表专业论文２０余篇，主编与参与编写著作与教材７部。１９９４年，以李晓峰为骨干力量在河南财经学院创立房地产经营管理系，开创了河南省房地产经营管理专业本科教育之先河，目前已成为我省房地产经营管理人才培育最重要的基地。
6 河南省财经政法大学城市研究所主任刘社演讲
题目：城市化进程中房地产发展机遇
刘社：河南财经政法大学城市发展研究中心主任、工程管理系教授
第四项 嘉宾高峰论坛
1、与会专家嘉宾
2、焦作市房管局张志超副局长
3、焦作远大置业有限公司
4、焦作市金德利房地产开发有限公司
5、河南建业置地焦作有限公司
6、河南和诚房地产开发有限公司
7、焦作市博大豪世置业有限公司
8、焦作市亿祥置业有限公司
9月23日，焦作市第十一届“远大·未来城”杯房地产博览会论坛在山阳建国饭店东配楼青龙峡国际会议中心隆重举行。
中央电视台财经频道著名主播 董倩主持本次论坛。2:38分董倩宣布第十一届“远大·未来城”杯房地产博览会房地产论坛开坛仪式开始。
出席本次论坛的有焦作市领导，省内外专家及房地产企业。
主持人：董倩
各位下午好，今天我们进行的是“远大·未来城”杯2011河南地市（焦作）房地产发展高峰论坛我在来的路上，我问了一下朋友现在焦作的商品房的均价是多少，是三千四五，由于远大是品牌企业，建筑质量和品质比一般的品质高出不少，因此他们的价位也高出一般一千块钱左右，也就是四千四五，但是我了解远大·未来城均价已经在五千，我的问题就出来了，为什么在国家调控的大背景下，这家企业为什么敢逆风而动，我就问他，他们的答案是正是因为国家的政策，所以他们敢涨价。因为限价之后，他们必须一步到位，否则的话，以后就没有涨价空间了，政策就不允许他们涨了，没有涨价空间，企业也就没有利润空间了。那矛盾不就出来了吗？政策的初衷是希望通过一系列的政策能够平抑房价，但是市场的反映，就是有了这个政策，反而会推高房价，今天我们的论坛恐怕也会围绕这个问题展开。
主持人：董倩
对于在焦作从事房地产开发的企业来说，他们如何应该既遵守政策，又能够顾忌自己企业的生存和发展呢？我先介绍一下今天的论坛嘉宾，中国住建部政策研究中心副主任王珏林先生；
河南房地产业商会秘书长赵进京先生；
房地产实战专家深圳王牌城市研究院董事长上官同君先生；
河南财经政法大学房地产经济研究所所长、教授李晓峰；
河南财经政法大学城市发展研究所主任、教授刘社；
欢迎各位知名的房地产专家，出席本次论坛的领导有：
焦作市人民政府副秘书长田晋源先生；
焦作市房地产管理局局长冯全义先生；
焦作市房地产管理局副局长张志超先生；
还有远大的董事长冯董事长，还有各位地产开发商的代表，欢迎各位！特别说明一下，本来今天下午河南省社科院的副院长刘道兴先生有一个主题发言，但是由于他今天有一个临时的活动，不能来，他特别通过主办方向与会的领导和嘉宾表示歉意，并且预祝本次论坛取得圆满成功。
主持人：董倩
我再介绍一下莅临会议的媒体单位：新华社、大河报、东方今报、经济视点报、大河网、新浪网、房产网、聊宅网、焦作楼市网、焦作电视台等等，其中大河网、焦作电视台将对今天的论坛进行现场录播。新浪网、聊宅网、房产网将进行现场直播。接下来我们进行今天的第一项，是领导发言，焦作市房地产管理局局长冯全义先生致词。
焦作市房地产管理局局长 冯全义
尊敬的王主任，尊敬的各位专家、学者、教授，尊敬的各位领导、各位来宾、同志们，大家下午好！首先我代表焦作市房管局党委向出席本届房博会论坛的各位嘉宾、专家学者和开发企业的代表表示热烈的欢迎！也向为本次房博会成功举办做出积极贡献的焦作市远大置业有限公司和有关单位、企业也表示衷心的感谢！
焦作市房地产管理局局长 冯全义
焦作是一个历史文化悠久的城市，近年来，全市上下深入贯彻落实科学发展观，经济社会保持了又好又快、协调、健康发展，人民生活水平日益提高，我市的房地产业更是紧紧抓住国家改善民生、完善住房保障时机，与城市建设相得益彰，相互促进，拉动经济增长，完善了城市功能，提升了城市品位，改善了焦作的居住环境，为焦作城市建设和经济发展起到了重要的促进作用。随着社会经济的发展，房地产已成为人民群众高度关注的行业，国家也越来越重视解决城市居民的住房问题，有关房地产方面的政策也在不断调整变化，既有宏观调控的，也有配套支持的。我市的城市发展也处在一个关键时期，一系列重大战略建设项目，都进入了加快实施的阶段。我市第十次党代会上明确了建设更具活力的新兴城市，走在中原经济区前列的奋斗目标，这些都对我市房地产业的发展带来了挑战、机遇和难得的发展契机。借这次举办房博会的机会，我们举行这次房地产高峰论坛活动，目的就是要分析当前我市房地产业面临的新形势，与大家共同探讨对我市房地产发展的新思路。
焦作市房地产管理局局长 冯全义
本次论坛我们有幸邀请到了董倩老师亲自给我们这次高峰论坛主持，也有幸邀请到了住房和城乡建设部政策研究中心王珏林主任等知名专家教授，还有外方的房管部门的领导，以及我市相关业务部门的领导，以及全市房地产业企业负责人参加。论坛将通过专家讲座，企业发言、座谈交流的形式，进一步学习了解国家宏观调控政策，分析房地产业现状及走势，借鉴和交流业界同行成功的经验和先进的做法，推动我市房地产业健康持续发展。
焦作市房地产管理局局长 冯全义
同志们、朋友们，焦作的发展需要各界朋友的关注、参与，期待着高层智力的支撑，让我们大家共同携起手来，把握机遇，严格落实市委、市政府决策部署，积极投身于城市建设发展中，为促进我市房地产业持续、健康、快速地发展，把焦作建设的更加美好、更加宜居而努力。我也相信，在我们政府相关部门和全市房地产业的共同努力下，焦作人民的生活品质一定能够得到不断地提高，焦作的城市面貌一定会日新月异。最后，预祝本次论坛圆满成功，预祝各位与会的同志们身体健康、心情愉快、工作顺利，谢谢大家！
主持人：董倩
谢谢冯局长，接下来我们请承办单位焦作市住房和房地产协会会长樊文峰先生，请樊先生致辞。
焦作市住房和房地产协会会长 樊文峰
尊敬的国家住建部王珏林主任，尊敬的各位领导、各位专家，新闻媒体的朋友，各位嘉宾，大家下午好！上午我们刚刚拉开焦作市第十一届“远大·未来城”杯房地产博览会的序幕，下午我们又相距在这里，隆重开启焦作市房地产发展高峰论坛，共同聆听地产专家为我们带来的国家当前政策下房地产企业发展的趋势应对策略的主题演讲。在此，我谨代表承办方住宅与房地产业协会向光临今天论坛的各级领导、各位专家表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
焦作市住房和房地产协会会长 樊文峰
众所周知，2011年是中国房地产的调控年，对房地产市场来说，可以说是形势严峻，不容乐观，但是机遇与挑战并存，但是知道，近十年，是焦作市房地产业飞速发展和取得巨大成绩的十年，它为拉动经济增长，增加地方财政，改善居民生活，促进城镇化发展发挥了积极的作用，但是从总体上看，焦作房地产发展结构不尽合理，住宅建设和消费模式比较粗放，住宅产业化的水平比较低，创新能力较弱。这些问题还是比较特殊，特别是当前房价问题，已经成为领导关心、群众关注的热点，面对新的形势，中央出台了一系列的政策，其中很重要的一条，就是通过保障性安居工程来环节住宅需求，与此同时，作为万完成保障性住房的关键就是住宅产业化应运而生，这对房地产企业来说是新的商机，也是重大的发展机遇。本届论坛可以说是適逢其时，今天我们的专家和领导，与企业家的领导们共聚一堂，就房地产发展的机遇和挑战进行深入探讨，相信能给大家带来新的启发。让我们携起手来，为共同打造焦作美好的明天而努力，最后，预祝论坛圆满成功，祝大家身体健康、工作顺利、事业发达，谢谢！
主持人：董倩
冯会长介绍说，他们焦作市住宅与房地产协会是刚刚成立不久，我问他为什么要成立这个协会，他说是因为焦作市房地产开发商缺乏和政府谈判的途径，他想如果把大家联系起来，人多力量大，就可以假设这样一个桥梁，但是我想，跟政府谈判，是要造就一个更多的品牌的企业，才有可能和政府进行面对面的谈判。接下来我们在有请论坛的承办单位、冠名单位、开发商代表远大集团的董事长冯树君致辞。
远大集团的董事长 冯树君
尊敬的各位领导、各位来宾，各位新闻界的朋友们，女士们、先生们，大家下午好！50万平米的远大·未来城项目，荣获冠名权，本次2011年河南（焦作）房地产发展高峰论坛，远大置业作为连续两届冠名焦作的房博会，倍感荣幸，感谢各位领导和同行对于远大集团的大力支持，感谢各位领导、专家和新闻界的朋友们远道而来，来焦作传经送宝。
远大集团的董事长 冯树君
焦作远大置业是远大集团布局在中原的重大举措，远大集团布置中原时，首先选择了焦作市，说明了集团对焦作市的重视程度不言而喻。目前，投资焦作整整九个年头，先后开发建设了远大南北苑等大型精品生活区，总建筑面积超过百万平方米，目前，远大拥有老业主超过两万人，能够为焦作市两万名业主服务，这是远大集团在焦作市场进一步发展壮大的基石，感谢焦作。
远大集团的董事长 冯树君
此次房博会，远大置业隆重展出的是我公司2011年重点推出的项目远大·未来城，项目位于我市的塔南路和站前路交汇处，总建筑面积50万平方米，规划产品小户型公寓、小高层、高层、沿街商业等，总体布局北高、南低、西低中高，顺应地势，不拘一格。刚刚面市，荣获中国地产规划设计最高奖CIHAF的中国名牌奖，致力打造焦作新地标，远大·未来城满足焦作好房子的所有想象，也是远大集团对于推动房地产专业化运营所做出的庄严承诺。欢迎各位领导、来宾，以及新闻界朋友前往展会参观指导。再次感谢社会各界对远大支持和厚爱，我也真诚地呼吁焦作房地产商为推动房地产业的专业化进程而努力奋斗。最后，祝远大未来城杯2011年河南地市（焦作）房地产发展高峰论坛取得圆满成功，祝各位领导、来宾、新闻界的朋友们身体健康、工作顺利，谢谢大家！
主持人：董倩
我想留他一下，我只有一个问题，像他们这个集团，我了解一直是在广东，在山东，在江苏这些沿海发达的城市来布局他们的房地产，我就想问一下为什么在焦作做，而且一做做了九年，您的答案是什么？
远大集团的董事长 冯树君
本人第一次到焦作来是2003年，03年来的时候，焦作的房价平均价格只有850块钱，当时我认为这个作为一个地级市，接近百万人口的城市，它是对生活、起居的要求是不断提高的，在提高的过程中，总要引来外地企业把房地产好的房子，好的理念，带到焦作来，给焦作人民实实在在得到实惠。
主持人：董倩
他说这番话的时候，感觉不是房地产开发商，是市长，他是为老百姓来的，觉得在这儿能和老百姓的需求结合起来，这人比较实在。但是还有一个问题，就是我了解到，焦作在河南整个的GDP，前几年是第三，现在已经滑到第八，对于你们一个房地产企业来说，在这样一个处于下滑当中的城市，你们未来会不会也跟着一起目前在GDP上的排名也下滑？会这样吗？
远大集团的董事长 冯树君
董倩老师提的这个问题，也恰恰是焦作市老百姓非常关注的问题，说实话，我们来的时候，焦作市的发展势头是非常蓬勃，这两年也是各个城市你追我赶，但是有一句话，作为房地产业来说，焦作市平均价，作为河南省14个地级市来说，焦作市平均房价是倒数第二、第三，所以说我们从外地来，从沿海城市来，我刚才说了，我把理念带过来了，但是老百姓怎么接受我们所设计的房子，我们的精品工程，还是由消费者说了算。
主持人：董倩
基本上没有回答我的问题，但是不管怎么样，谢谢您！
现在的开发商都跟当官的同志学的，很会说话。最后我们有请一位真正的官员，来自焦作市人民政府副秘书长田晋源。
焦作市人民政府副秘书长 田晋源
各位来宾，女士们、先生们，下午好！金秋九月，秋高气爽，今天“远大·未来城”杯2011河南地市（焦作）房地产发展高峰论坛在焦作举行，首先我谨代表焦作市委、市政府向来参加本次论坛的各位专家、学者和新闻界的朋友表示热烈的欢迎和诚挚的问候！
焦作市房地产博览会已经举办了十年，得天独厚的自然环境，适宜舒适的气侯条件，悠闲自得的生活氛围，浓重包容的历史文化，功能齐全的城市配套设施，使焦作拥有丰富的自然景观和人文景观，是自然和文化相汇映的旅游胜地，也造就焦作的特质，从而促进焦作房地产的发展，也大大促进焦作城市的飞速发展。
焦作市人民政府副秘书长 田晋源
作为本次房博会的一大亮点，我们特别举办此次论坛，邀请专家、学者和嘉宾，分析形势，出谋划策，指点迷津，聆听房地产商的意见和建议，共同推进焦作房地产的健康、持续、稳定发展，同时，也打造论坛成为具有高度和深度的焦作品牌，具有十分重要的意义。所以我衷心希望各位专家、学者和嘉宾，能够畅所欲言，为房地产事业的发展，为焦作经济的发展建言献策，我们将认真聆听各位专家、学者、嘉宾的高见，进一步提供和完善各项优惠政策，为各界朋友来焦作投资兴业发展营造良好的发展环境，让我们共同努力，把焦作打造成为最具活力的新兴城市而贡献我们各自的力量。最后，预祝高峰论坛取得圆满成功，祝各位专家学者、嘉宾工作顺利、身体健康，谢谢大家！
主持人：董倩
谢谢秘书长，接下来要进行的是受焦作市房地产管理局的委托，颁发专家高级顾问证书，我们有请王珏林、赵进京、上官同君、刘社、李晓峰上台，同时也请协会会长樊文峰同志向有关专家颁发证书。樊会长，这是谁想的向领导和专家发证书，您图的是什么？
焦作市住房和房地产协会会长 樊文峰
这个问题一下子把我难住了，房地产协会刚刚成立，我们想把居民的住房条件能够改善，当然通过我们开发商，我们想聘请专家，可以推动把这项工作做得更好，所以我们想着有必要做这件事情。
主持人：董倩
没有关系啊！要让开发商的素质更高，所以要给专家发证书。但是我理解，就是让专家更多的参与到决策过程中来，能够借智借力，对吧。这就是我们智囊团的优势。你们不能白拿证书，要真的想办法，这个证书很重，不想出办法来明年还，谢谢各位！
刚才樊秘书长也说了，今年是中央房地产的调控之年，你看我们屈指头算一算，已经限购的城市将近是40个，然后出台了自己限价令的城市是600多个，你看国家的层面，是为了看看从实施房地产调控政策以来，各地执行的力度怎么样，效果怎么样，在4月份的时候，往16个省区市派了8个检查组，去看一看，到底落实的情况怎么样，由此可以看到，中央的决心和力度。那么到底对于焦作来说，在这样一个房地产宏观调控的背景下，未来的发展出路在什么地方？它未来的发展怎么能够和国家的相关的政策很好的贴合起来？我们接下来就聆听这些专家智库的声音。第一位演讲的嘉宾，他是来自住建部政策研究中心的副主任王珏林先生，王先生有请。
中国住建部政策研究中心副主任 王珏林
大家下午好！去年也来焦作参加这种活动，今年又来了，为什么？主要是看见今天咱们场上的规模和氛围，当然了，还是他们组织的好，更重要的是我们参与并享，我们企业，我们新闻记者、新闻单位，以及我们的一些官员专家，还是对这个市场、对房子感兴趣。今年还有一个不同点，不同点是什么呢？大家都清楚，一月份咱出台了一个新“国八条”，国八条对整个调整提出了更加明确的要求，这个市场调了以后，今年到底市场变化怎么样？实际上我到了以后问了一下今天上午的房展会，好像是去年参加的房展会企业是25家，今年是50多家，但是北京就不同了，北京5月的房展会是80多家，真正北京的只有1/3，剩下都是外地的，这次是150多家，有1/3是北京的，2/3是外地参展的。所以可以看到，完全不一样，这样的话，肯定今年的形势和去年也有所不同。所以我今天讲主要是从大的方面讲，全国的方面讲，讲一下政策和形势。 焦作的事，河南的事，请他们诸位专家解读，下面开始。因为时间短，我们主持人董小姐给我最高的时限是15分钟，所以对不起，只能是点到为止。
中国住建部政策研究中心副主任 王珏林
看一下上面的形势，从几个指标看，首先看住房的销售量，7.25亿平方米，这个数字很有用。09年是9.37，2010年是10.43一平方米。第二个，看投资，上年增长32.9%。第三个，看房价，上年9.9，一到八月份开发投资也增加36.7%。商品房销售面积增长42.9%，这是到8月份的，那是到6月份的。7月份房价同比增长10.3%，8月份增长9.3%。这几个数据，下面做一下分析。
虽然房价上半年9.9，7月份10.3，8月份9.3，但是整个看，房价虽然涨幅有所变化，但是整个城市来讲，房价还是上升。只能说是有所放缓，尤其是从一线城市看，应当处于涨停阶段，叫停涨也好。拿北京说，北京六环以外降，四环到六环，到五环中间，基本保持同等水平，略降。四环以内略有上升。当然跟焦作不一样，焦作一直在上升。所以这就说明什么呢？说明调控取得一定成效，可能大家问一个问题，说你怎么越调价越涨啊？发展阶段决定的。当然也有我们投资和消费过于集中，我们的市场不成熟。总而言之一句话，如果不调，今年的房价涨幅是多大？我不说，可想而知！
中国住建部政策研究中心副主任 王珏林
第二点，就是投资比例还是很高的，一般我们正常的投资都是在20%到25%，我们上半年投资32.9%，1—8月份投资又增长了，42%多，这说明什么呢？说明我们对这个市场有信心，投资的热情不减。第三，整个形势，也就是我刚才拿出那个销售量，我反复说的，上半年整个销售量4.25亿平方米，所以形势好不好看我们的销售，房子卖得好不好？4.25万亿是什么水平呢？如果我们下半年继续保持这个水平，我们接近于09年的水平，09年是9.37亿平方米。因为8.5亿平方米嘛，乘2。但是一般情况下，是下半年好于上半年，因为2009年我们是上半年不景气，下半年好的，2010年我们是十一前不景气，第四季度好的，爆发出来的。所以一般的经验是这样，即使不是这样，就按照现在的水平，也是一个不错的年头。这是第一点。
中国住建部政策研究中心副主任 王珏林
第二，给大家说清几个政策，简单分析一下。限购、房地产税和加息。因为从房地产自身来讲，这三项可能对市场的影响比较大，一是限购，限购肯定有影响。为什么？它是限制消费，也就是排除一部分投资性的消费。这样的限制不管在哪个城市，都会有影响，但是，影响的不小不同。比如说经济发展好的区，还有我们现在的一线城市，影响会更大一些，包括旅游城市。为什么？因为它是外面投资投资性的比例过大，这儿限制以后，排除的比例过大。但是有一点，就拿北京做例子，北京市是全国限购最严格的城市，但是从北京市的家庭，和外来在北京市工作的这些新增人员、新家庭、新的居民，实际上满足居住和改善性的，也就是说房票，没有太大的影响。为什么这么说？因为现在有户主的大部分都是岁数大的，就是说你房子数的，但是现在的购房需求都是年轻人，年轻人没有房子，所以每个年轻人还可以买两套房子。
所以只能说因为调控也好，我们对市场加强管理也好，还是现在房价涨幅过快也好，总有一个最大的关系，也就是说我们供求矛盾过于突出，求大于供。现在通过限制性以后，也就是说供求关系有所缓解，但是没有达到平衡。所以大家不要担心这个市场。
中国住建部政策研究中心副主任 王珏林
第二个是房地产税。由于房地产税咱们的试点，也就是上海、重庆出台之前，大家可能关注度最高，因为都担心，怕涉及到我们每一个人、每个家庭，房地产税出台以后，完全发生变化了，可以说大家舆论上一片风平浪静，为什么？因为它这个属于，上海房地产税是60平方米，就是人均超过60平方米，才是纳税的范围。重庆市高档房和别墅，按照平均价格的两倍、三倍、四倍，才作为纳税范围，涉及的人很少，所以我管它叫浅试水。
第三个是加息。已经第五次加息了，每次0.25。所以从这三项政策看，加息的影响最大。当然，加息不是针对我们房地产市场的，主要是针对我们现在的通货膨胀的压力太大。大家看，最近几个月都在6点以上，1—8月份整个平均5.5。所以在这种情况下，要解决我们通货膨胀带来的压力，主要是减少社会流动资金发放。所以银行采取加息，存款准备金再提取，现在五大银行冻结资金20%以上。这个为什么对我们市场影响最大的是这个呢？因为影响是全面的，我们开发企业贷款的利息增加了，消费者买房贷款的利息增加了，所以说这个应当说是影响我们消费，影响我们开发投资比较大的。
中国住建部政策研究中心副主任 王珏林
第三，趋势。
1.政策趋势。最终我们的房地产调控政策还会继续保持它的连续性和稳定性。甚至会根据市场的变化，有可能要进行调整和加强。为什么？因为大家看到这个市场还是不错的，我们政策执行还是有差距的。第二方面，现在的重点工作不是防市场低迷，而是防房价反弹的压力还是很大的。第三方面，也就是说限价、限购，这种措施不可能是短期的，因为这是我们市场的供求关系决定的，限上了就不能放，一放就反弹，一反弹，我们前面的工作和成果全部都没用了。
2.市场趋势。一是刚才讲的，今年的水平大家有信心，不错。第二，房价、地价涨幅趋稳。为什么？年初我已经说过了，你在网上看新闻媒体采访我，我说是“上不去、下不来。”为什么？因为我们房价控制有指标，政府不允许它上升，下不去是因为我们的消费者支撑力太强，我们消费没有解决消费转移，所以很难，难度非常之大。第三，企业贷款趋紧，开发企业融资压力加大，消费贷款增加困难，现在这个是我们面临的新的困难。现在通过国家限制存款准备金率以后，银行都有贷款指标了，过去是银行找我们企业，现在是企业追着银行走，但是银行给不给你，不一定，因为它有充分的选择。什么？利润好的、回报率快的、时间长的、企业大的。所以对我们中小企业有困难。另外个人消费贷款购房，也有这个问题，为什么？因为个人消费贷款，现在我问北京还有其他城市的，贷款时间放长，为什么？他有意放长，不是说办手续，过去一个礼拜办的，现在半年，能贷下来就不错了，因为他不愿意做这些，给每户每户的贷款这么复杂的，而且利息也比较低。这样的话，会在贷款资金方面发生困难。最后一点，由于政策的要求，所以我们现在中小户型是未来我们开发和设计的方向。谢谢大家！
主持人：董倩
问您一个问题，因为我是完全是行外人，另外我也不是学经济的，我在想，国家站在一个宏观的角度，认为目前的房市该调，也必须调，问题是我们目前市场经济，住宅再怎么着，是一种商品，这么调下去的话，是不是不利于市场经济的建立？
中国住建部政策研究中心副主任 王珏林
这个问题我早在几年前就说过了，我们的市场还完全不配套，我们整个住房的制度建设还没有完善起来，所以把我们的市场，我以前说的，是幼儿园的水平，这样的水平没有人管，政府不管，无限制的发展下去，可能走下去风险更大。管是为了它更好的发展，为了健康、稳定，不能放肆的发展。就像你们家管孩子一样！
主持人：董倩
政府有这能力吗？就是说我像管孩子一样？这市场难道说是政府的孩子？
但是我作为一个消费者，我听到刚才王主任做出一个预期，就是未来限购和限价都将是一个长期性的趋势。是，就是一个长期的趋势？
中国住建部政策研究中心副主任 王珏林
对啊！因为市场不完善。
待会儿还会问。
主持人：董倩
我是记者，我一问就不松口，待会儿再咬吧，我们先有请第二位演讲嘉宾，河南财经政法大学城市研究所主任刘社，刘教授。
河南财经政法大学城市研究所主任 刘社
各位领导、各位来宾，大家下午好！非常高兴在这样一个季节里来到焦作，与业界的朋友们做一交流。我原来想我是最后一个发言的，可能主持人认为我们是做课件的，所以把我们调到前面来了。我今天谈的题目是城市化进程中房地产发展的机遇与挑战。因为在座的都是业界的朋友，盖房子都是给人盖的，人往哪流动？有哪些需求？你不能仅仅考虑这个项目，这块地，而且还要考虑到城市，考虑到一些政策，考虑到城市化。所以，今天我这个题目就解答了这方面的一些问题。我今天主要讲三点，用最快的速度把观点提炼出来：
第一，城市化进程的基本规律。
第二，城市化进程中房地产发展的机遇。
第三，城市化进程中房地产企业面临的挑战。
那么城市化实际上这个从专业术语变成家喻户晓的术语，已经变成一个广义词了。它简单来说，就是农业人口及土地向城市转化的过程，它也叫都市化。那么城市化它是有它发展的规律的，是有发展阶段的。那么这个阶段大致分为三个，那么这个阶段的划分全世界都是这样划分的，所以它称为城市化的阶段规律：第一个就是城市化的初期。初期就是说城市化，在这里面有一个专业术语，叫做城市化水平。就是说居住在城镇的人口占全国，或者你这个城市的百分比，这就叫城市化水平，也叫城市化率。那么在初期阶段，就是说城市化率都是不超过30%的，在这个过程中，城市化进程很难。第二个时期就是中期，在中期的时候，城市化率从30%提高到60%—70%，不能超过70%。有的教科书上说的是60%，有的书上说的是70%。在这个时期，城市化的速度非常快。到了第三个时期，也就是城市化率超过了这个城市，或者一个国家的70%以上，这就到了稳定阶段。为什么到了稳定阶段呢？因为农业现代化的进程已经完成，农业剩余劳动力该进城的都进城了，不能再进了，再进土地就要撂荒了。所以在这个过程中，城市化的速度就放缓了。
河南财经政法大学城市研究所主任 刘社
那你说能不能一个国家或者城市百分之百的都是城市化呢？对一些大的城市可以这样，但是对于一个很大的城市或者很大的国家，那不可能。目前全球最高的城市化率，也就是接近90%，它就不能再提高了，这是一个规律，就分这三个阶段。这三个阶段如果用一个曲线来描述，就是S型曲线，美国城市地理学家诺瑟姆提出来的，所以也叫诺瑟姆曲线。你看这个曲线，到A到B点是中期，过了B期城市化又放慢了。从A点到B点一般是多长时间呢？相关的专家进行了研究，美国、英国、法国等这些发达国家，大规模的城市化，也就是从A到B，也就是城市化的快速发展阶段，是历经了百余年，这些国家平均每年城市化率提高0.3%。那么中国呢？中国根据这几年的统计数据，每年是以1%的速度在提升。 要按照这样的话，那就是30多年，就是超过1%吧，就是一点多，也就是30多年，从A到B这个阶段就走完了。
把S型曲线用一段话表述，这就是城市化理论，就是一个国家和地区的城市化水平达到30%以后，城市化进程将进入快速发展时期，当城市化率达到70%以后，城市化进程将进入平稳发展。这些数据对你们有什么用呢？也就是说房地产发展的时期是在快速发展时期，就是在城市化进程快速时期，一旦城市化进程进入平稳时期，城市人口增速非常缓慢，你盖这么多的新增住房卖给谁呢？这样的黄金时代即将结束了。是这个意思。
河南财经政法大学城市研究所主任 刘社
咱们看中国的数字，01年城市化率是47.5%，距70%，也就是中期的末端还有22.5个百分点，这就是有学者认为中国的房地产业还有20年左右的春天的主要依据。再看河南，河南在去年年底城市化率是39.5%，近5年来，别看这个数据低于全国8个百分点，但是，咱们河南大跃进式的城市化进程，平均每年是1.77的速度在递增。据此，河南的房地产市场应该还有18年的好光景。也就是说全国这个大概还有22.5个百分点，但是每年提高大概1%多一点，所以它大约还有将近20年的春天，河南别看是后来，但是它的步子迈的快，如果能够继续保持着每年1.77%的速度的话，大概还有18年的好时间。也就是说从现在往后面数，把城市化的快速发展期走完了，走完以后不是说房地产就没有市场了，而是最好的黄金时期没有了。
而在这儿有一个有趣的问题，就是中国的房地产业到底还有多少好时光？现在有三个答案，第一就是我刚才说的，按照城市化的进程来推，还有20年左右的好时光，还有一种说法，考虑到中国进入老龄化的 社会，而且老龄化社会汹涌而来，考虑到老龄化的问题，可能还有十年左右的好时光。为什么呢？比如说咱们去年11月1号第六次人口普查，全国的老年人平均每7.5个人就有一个老人，河南是每8个人中就有一个老人。这么到老人，你必须考虑到将来的房子，很快就会缓增长，所以五年以后，中国的二手房市场大大增加，从而大大消减市场对一手房的需求量，一手房需求量少了，商品房的开发量就要小。进入到城市里的人，有相当一部分被二手房市场拿走了，只有一部分在一手房，现在讲大规模的，全国的房地产市场，就像全国是一个大的建筑工地一样，这样的形势大概还有十年。
河南财经政法大学城市研究所主任 刘社
还有第三种答案，就是中国的房地产市场还有很长很长的好时光。为什么会这样说呢？现在城市化进程，把城里面的，都市村庄也改造完了，旧城也改造完了，城乡接合部能用的地都用完了，开发商再从哪找地？往社会主义新农村建设，往农村，这个是刚刚开始，地域广阔，还会有几十年的好日子，开发商从城市进入农村了。等到有一天，从理论上来说，社会主义新农村建设，房子也都改善完了，开发商又往哪里去？拐过来头，就是你今天盖的房，到三四十年，四五十年变成建筑垃圾了，再拆，也就是旧城改造，这是一个永恒的话题，所以这个行业是永远有希望的。目前关于中国的房地产市场还有多少好时光，有三种观念，你同意哪一种不重要，我只是分享一下这方面的观点。
刚才谈了城市化进程有三个阶段，其中最快的阶段是城市化的中期阶段。这是就一个国家和地区，那么单挑一个城市来说，这个城市也是由小到中到大，逐渐演进的。所以第三个问题，我谈一下城市化的演进规律，而这个演进规律对房价是有影响的。也就是说城市化的阶段，城市化演进规律分四个，第一个是城市化阶段，城市化率在50%以下，此时，市中心的房子值钱，郊区的房子不值钱。第二个是郊区话阶段，就是人在市中心待腻了，往郊区去，这时候郊区的城市化率达60%—70%。第三个阶段是逆城市化阶段，城市化率超过80%，卫星城开始复苏，就是中小城市开始复苏。第四个是再城市化阶段。就是特大城市复苏的阶段。所以根据这个你就知道，什么时候开发商可以去郊区抢地盘了，也就是说城市化率接近40%的时候，你要抢先到郊区去买地，如果城市化率还比较低，你早早在郊区弄一块地，它也升不了值，也没什么用。
河南财经政法大学城市研究所主任 刘社
二、城市化进程中房地产发展的机遇
1.城市化进程为房地产市场提供了强劲的需求。这个需求一个是新增城市人口带来的巨量住宅需求。每年城市化率1%，每年新增城市人口是1370万，这个是需求。那么河南呢，每年是1600万的新增人口，你想想多大的房地产需求？这是新增的，原有的老住户还有改善型的，这也是一个添量。再一个城市化进程中“三旧”改造，这个为房地产商提供了新的发展机遇。“三旧”就是旧城区、旧厂房、旧住房。。
3.基础设施升级也为开发商带来了有利机遇。基础设施比如说地铁、轻轨、快速公交、城际公交等等，这些为开发商带来了可观的新的利润。
4.中心城市的郊区化。比如说郑州这样的城市，也为房地产企业提供了又一个新天地。也就是郊区的土地升值了。而郊区为谁盖房子？两类人，一个是富人，富人是给他盖第二套、第三套，甚至第四套房子。再一个为穷人，当你买不起房子，去郊区买房子。所以郊区是实力很强的开发商施展拳脚的地方。
5.城市规划的不断升级为房地产企业提供了更广阔的发展空间。一个典型的例子，海南岛，海南岛国际旅游岛的规划没出来之前，海口的房子也就是三四千，结果一公布，立刻一万多，还是那块山，还是那块地，什么都没有变，一夜之间价格变了。郑州这几年也是这样，最终导致现在郑州发展都市区。
6.促进非住宅类地产的快速发展。比如商业地产啊，还有产业地产，就是工业园区、休闲旅游地产、养老地产等等。
所以，城市化进程给咱们房地产业界的人士提供了空前绝后的发展时机，希望大家能够无愧于这个时代，谢谢大家！
主持人：董倩
刚才王主任给定调了，最后一块问，所以就不问，继续进行，第三个演讲嘉宾是河南房地产商会副会长赵进京。
河南房地产商会副会长 赵进京
尊敬的各位领导、房地产的各位同仁们、媒体界的朋友们，大家下午好！今天很高兴来到我们美丽的焦作，能够参加这个论坛。首先我对我们焦作市住宅与房地产协会的成立表示祝贺，因为在中原经济区上升到国家层面以后，房地产现在调控进入到深入的纠结阶段，十字路口，我们这个协会成立了，对我们焦作地产的发展，我们如何抱团取暖，起到积极的贡献作用。我们这个商会也会和协会一块，共同推动，所以表示祝贺。
河南房地产商会副会长 赵进京
今天咱们大家说商会、说协会，让我说一下如何协会、商会对推动河南健康发展这个话题，因为时间只有几分钟时间，我简单说一下理念性的东西。温家宝在本届政府的时候，当时提到一句，“一定要把政府不该管的事，交给社团组织，一定要让我们行业组织、商会协会和中介机构充分发挥作用。”所以我们协会、商会也应该到了发展的高级阶段。实际上协会、商会，中国很早以前就有，春秋以前就有，叫士，明清时期叫商帮，明清以后叫商会，建国以后叫协会、商会，协会商会在初期阶段实力强，但是护短大。协会政府成立多一些，一般私心也小一些。我多年的观察总结，我以前有幸在媒体河南电视台当小主任，对这个行业也是非常感兴趣，多次组建协会、商会。我的体会就是如果把商会、协会做好，首先一定要有体现价值，让你的会员单位愿意参加你的活动，愿意从你这儿受益，政府信任你，这很关键。
河南房地产商会副会长 赵进京
我的提法是私心要小，路要走正。我们这些年也提出很多口号，有为有位啊，我们一直在提，所以我们也受到政府尊重，很多活动，我们在省委省政府，我们得到省委书记的批示，后来我们跟着主管省长调研房地产，很多很重视这个房地产商会，包括省里很多文件，要考虑我们商会的意见。我们商会现在已经制度化、经常化，像企业新人，必须让他有服务，有价值。比如我们现在天天快讯，天天把房地产最新的资讯，每天快讯，每天早上都发出来，有些时候，比如我们国家统计局的一些信息，比如CPI信息，我们在九点多就发出来了，上午的九点发出来，比中央电视台的午间新闻还早。对我们的会员企业决策非常有帮助。我们每月有楼市论坛，比如如何在特殊时期降低成本，我们就如何降低成本这方面钻研，我们每平方米降低300元的成本，我们有这样的论坛。在郑州这样的省会城市限价时期，房子怎么卖？这样的论坛，我们的联谊会起到了推动的作用，使企业离不开。比如说我们现在到龙湖视察参观，学到了真经。
河南房地产商会副会长 赵进京
另外得为企业、为政府，让政府离不开。政府现在文件起草的需要，另外我们去年房地产商会发展到一定的阶段，我们组织一个联合舰队，房地产商会投资公司，目前16家企业在新乡拿到3平方公里，就是说来帮助政府做一级开发，因为政府现在融资平台没有了，二级开发商把熟土地变成房子，一级开发商是帮助政府在没钱的情况下把生土地变成熟土地，然后交给政府，共同收益。我们现在到南阳、洛阳，市委书记、市长都在谈，所以说帮助政府，体现这几方面的作用。
这是刚才我说到帮企业、帮政府。另外就是发出一些声音来，你的声音一定要是维护会员企业的权益，你的声音一定要是市场真正的声音，传递给政府，发挥声音。咱们时间关系吧，我们也希望我们房地产企业积极加入我们协会、商会，这样对我们在政府里面拿不到的东西，在这里可以取到真经，另外你有土地可以合作，找到合作伙伴。希望积极加入我们协会、商会，我们共同推动我们焦作的房地产发展，推动我们全省的发展。最后祝愿论坛成功，希望大家身体健康、万事如意，谢谢！
主持人：董倩
请河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰教授。
河南财经政法大学房地产经济研究所所长 李晓峰
各位来宾、各位朋友，大家下午好！非常高兴到焦作来，谈谈个人对房地产的有关看法。希望我下面所讲的这样一些内容，对我们在座的各位多多少少有些帮助。利用这样一个简短的机会想谈两个问题，这个问题是我自己思考的问题，另外，也许是我们在座的各位，尤其是房地产开发商们非常关注的问题。
第一，就在2011年所剩下的这几个月里面，也就是我们即将进入到本年的第四季度，我们国家的整个金融政策，包括房地产政策，会不会进一步收紧？
第二，是我本人思考的，我们国家在7月12号温总理主持召开的国务院常务会议，说要把限购的范围扩展到其他二三线城市，这在我们国家到底有多大的力度？能不能变成现实？我就这样一个时间，就这两方面的问题做一个简单的解析。
河南财经政法大学房地产经济研究所所长 李晓峰
第一，我想讲的是我个人觉得，从现在开始，到今年年底，我们国家不再会推出更加严厉的金融政策，以及房地产调控政策。原因有两个：第一个原因，各位都知道，从去年到今年开始，我们国家一直对整个宏观经济进行调控，同时又对房地产业进行调控。我研究了我们国家的宏观调控以及房地产业的调控的历史，最终得到了一个结论，如果说宏观金融政策也在紧缩，房地产的政策也在紧缩，那么这种情况之下，对房地产业的影响是比较大的。如果这两个政策里面有一个是放松的，你比如说房地产政策在紧缩，而金融政策相对来说比较松，那么它对于整个房地产业的影响不大。另外一个方面，金融政策在紧缩，如果房地产的政策相对来说不紧缩，这个影响也不大。影响最大的时候就是两个政策都在紧，或者两个政策都在松，叠加在一起的时候，可能会对我们国家的房地产产生比较大的压力。从去年到今年这一轮调控的过程中，就出现了这个情况，就是双紧，一个方面，我们国家的金融政策在紧缩，也就是从去年到今年，已经五次上调存贷款的基准利率，12次上调存款的准备金率。同时各位也知道，我们的房地产的政策也在紧缩，正是在这样一种背景之下，造成了目前我们国家从上到下的房地产调控的局面。
河南财经政法大学房地产经济研究所所长 李晓峰
那么我之所以说我们国家在今年剩下的这几个月里面，金融政策至少说金融政策，不会进一步的进紧缩，第一个原因，我们国家对通货膨胀的治理已经取得阶段性的成果。刚才王主任的课间里面大家已经看到，这几个月CPI从5.5到6.4，到6.5，到8月份已经下行，已经降到6.2。这意味着我们国家通货膨胀治理已经取得阶段性成果，再宏观紧缩，某种意义上已经不太必要。更为重要的原因，在前年出现金融风暴的时候，后来在中国经济的带动之下，全世界的经济开始复苏，在复苏的过程当中，有很多人在担心，说世界经济会不会面临二次探底的问题？当时有不少人说，由于中国经济的强劲增长，世界经济二次探底的情况可能不大。但是情况发生急转，尤其美国的主权债务危机作为标志，现在世界经济二次探底的可能性已经非常非常大。不管美国，还是欧洲的整个金融市场，都出现了剧烈的动荡，美国的股票价格指数平均下跌3% ，欧洲下跌4.6%，金价下跌3.7% 。中国股票市场前天有一个上涨之后，昨天也有一个洞挫。从这个意义商来说，通货膨胀的治理已经取得阶段性的成果，在今年年初的时候，中国经济的下行压力在逐渐加大，主要是因为国际环境在不断发生变化，这种情况下，我们国家进一步提高银行准备金率，进一步提高存贷款基准利率的可能性不大。这是我个人的第一个判断。
河南财经政法大学房地产经济研究所所长 李晓峰
第二，关于限购政策能不能扩散到二三线城市的问题？这可能是在座房地产开发商非常关注的问题，7月14号温总理主持召开国务院常务会议，会议结束以后，没有下发新的问题，但是有一个纪要，纪要里面一共涉及五条，其中第三条也是引起轰动最大的，就是原来执行限购的城市要继续执行限购，原来没有执行限购的城市，如果房价涨的过快，也要执行限购政策，这个政策出来之后，国内二三线城市的房地产开发商，以及主管部门心里也都是惴惴不安，甚至很惶恐，担心对本地房地产业产生比较大的影响。在7月底的时候，住建部进一步下发一个通知，其中强调了各个地方要根据住建部所公布的五条标准，对本辖区之内的所有城市房价的上涨情况先进性一个排查。符合五条标准其中两条的，就要上报到住建部，住建部将依据这些东西，起草可能会蔓延以及扩大开来的二三线城市的名单。实施的情况到底怎么样？我个人感觉方方面面都是非常微妙的，我个人揣测，只是描述一个现象，这个现象供大家猜测。一个是截止到8月20号，这是住建部公布的最后的日期，有很多媒体报导说，众多的省市的住建管理部门并没有如期的上报各个地方排查的结果，哪个地方到底满足了住建部公布的五条当中的两条？这就意味着地方政府和中央政府的博弈在不断地持续。另外一个，各位关注到的一个问题是什么呢？虽然没有公布名单，但是注意到一个问题，是有两个城市，一个是台州市，一个是衢州市，这两个城市已经主动地采取了一些限购的政策，在这样的影响下，整个限购政策可能会蔓延开来。
河南财经政法大学房地产经济研究所所长 李晓峰
各位我讲一下台州市和衢州市他们推出来的限购政策，各位如果详细地了解一下情况，你会知道这个背景到底是什么？台州也好，衢州也好，目前主动推出限购的城市，都在浙江，浙江一直是我们国家房地产投资甚至投机的重灾区，在这两个城市没有推出来限购令之前，浙江一共有11个地级市，我们河南是18个地级市，包括济源在内，浙江11个地级市，而且11个地级市里面，已经有6个城市采取了限购政策，分别是杭州、宁波、温州、金华、绍兴等。那么这一次也是迫于这样的压力，因为这是重灾区啊，所以台州以及衢州又出台了自己的限购政策，出台以后，现在看来，整个浙江省还有三个地级市没有出台限购政策，一个就是临水，一个是湖州，还有一个地级市，目前为止已经有八个地级市都出台了限购政策。因为这种特殊的原因，也是没有办法。而且，各位知道，在这里面限购政策是非常的宽松，台州的整个限购政策，只限新房，不限二手房，新房的时候你不可以买第三套，老房子、二手房，可以随便买。另外衢州限购第四套房，这个在我们国家是绝无仅有的。通过这样的分析，大家可以想像，整个限购政策在我们全国范围内到底能不能蔓延开来？即便是主动采取限购政策的城市，到底会限购到什么程度？通过我讲的，大家自然有一个结论。
利用这样的机会讲这样的问题，不当之处，请大家批评指正，谢谢大家！
主持人：董倩
最后一位发言的是房地产实战专家，王牌企划董事长上官同君。
王牌企划董事长 上官同君
尊敬的各位领导，新闻界的朋友们，大家下午好，十分钟的论坛不短也不长，但是十分钟的浓缩应该是我来自企业一线和今天在座的焦作房地产的新老朋友一起谈谈自己的体会。我今天交流的题目是二三线城市房企的营销突围。
针对二三线城市房企如何营销突围？我想针对这个话题，从三个方面说一下：
第一，您和您的企业目前是否面临以下六个问题？
1.房地产项目销售不错，但是银行按揭没有额度，有的银行甚至承诺你的手续，前面的审核给你做完，但是后面的整个回款会排到2012年的3月份。那么，我也了解到，比如说像焦作当地的，也有在焦作，包括在其他地方开发的焦作的本地房企，我和他的董事长一起交流，他说他当前的商业项目，银行按揭的整个回款基本上有6个亿还压在银行的手里。
2.房地产市场在变，老百姓开始观望，成交量是否下降？这就是大家所看到的，就是刚才王主任给大家所展示的，近几年中国市场房地产销售的基本情况，那么在2011年的1到6月份，整个销量大概是4.5亿左右。
3.究竟是通胀的因素还是二三线房价真的在涨？也就是我们在座的房企，国家在限价，当你向国家申请价格备案的同时，是否发现我们已经人为地把价格提高了？我们在房企营销的过程中，是否把原来行业里面的潜规则，比如说银行一次性付款不超过三个点，现在我们把一次性付款做到八个点，甚至像国内的其他企业，有的一次性付款达到15%，是否我们抬高了这个价格，而在里面做一些营销的回旋？
4.项目销售接近尾声，突然间发现我们目前滞销的产品比以前要多得多，特别是从08年以来，我们现在房地产在专业操盘的过程中，虽然说我们重视了前期的市场调查和项目前期策划，但是，我们市场调研的这样一个结果和策划的设计任务书，在和设计师、设计院进行衔接的过程中，技术上衔接，我们会发现，最终的滞销产品相对还是比较多。这就是我在河南省内巡回房企协作的过程中，现在发现这个比例正在增加。
5.公益讲座投资不小，总结时突然发现坐在下面听讲座的不是准客户。这就是我们发现把百家讲坛的专家邀请过来，把投资理财的专家邀请过来，把所有的客户邀请过来，突然发现这一类的活动搞了很多，我们最终总结的时候，发现下面坐的准客户不是我们房企想要的。
6.调控之时和房企合作的策划代理公司，突然间不会策划、不会卖房了。这个我想焦作目前是180多家房企，包括樊会长说加入协会的是50多家，我想180多家焦作房企，这个问题应该是大家面临的比较突出的问题，河南策划代理公司400多家，其中代理销售的达到90%多，只有1%是搞销售的，1%广告设计。
王牌企划董事长 上官同君
二、民间房企智库对于房地产调控的王牌观点
我本人是反对房地产调控的，早在2009年11月份，我在参加郑州市房管局一次专家座谈会上，我比较尖锐地提出，房地产限购结束之时，一定是房价井喷之日。这就是刚才王主任第一个做报告的过程当中，也讲到，国家对当前整个调控不敢轻易放松，这可能就是我们对当前调控的另外一个另类的看法。
1.房地产调控政策有漏洞，副作用明显，助推了二三线城市的房价快速上涨。我想这一点来讲，我先把观点抛出来，大家回头有机会，或者在论坛上和嘉宾，我们可以详细地展开，这些我们也都是总结了河南18个地市，158个县，我们王牌在进行抽样的过程中，所发现的一个比较真实的现象。
2.后调控时代，政策制定更需要政府智囊团的智囊。当前的这个调控更加考验政府的专家智囊，他在这一块真正的智慧，使我们在办公室里面做好调控，还是我们真正能够号准或者摸准房地产的脉搏。
3.房地产调控房企机遇更大。今年3月份开始，国内一线房企，来河南跑马圈地的比去年同期要增加了60%，所以这个数据包括保利，包括宏大，这些国内知名一线房企，大家可能也会发现。
王牌企划董事长 上官同君
三、二三线房企究竟如何营销突围？
由于时间的关系，我还是把观点抛给大家。
1.营销突围之思辨。花拳绣腿型，或者忽悠型的房地产营销将最终会被市场所抛弃。我的助理在做这个幻灯的时候，也是别出心裁的，大家看到赵本山，包括范伟说的“大哥，缘分啊！”，像这个来讲，这可能是一种漫画，我想说的是花拳绣腿型的房地产营销，依靠点子时代，最终会被市场所淘汰。
2.营销突围的趋势。体验营销将大行其道。所谓的体验营销，就是类似于我们像远大·未来城一样，我们能够把一个好产品最终通过一定的渠道，让我们的业内，让我们的未来的准客户能够看得见、摸得着，也就是未来的房地产在售楼部、在展示区，以及在样板房，在这个区域里面的投资将逐步加大。
3.营销突围之实战。未来房地产调控将会继续，这个时间准确地讲，国家还没有时间表。我们在面临销量下降，房价在涨，在这样一个形势下，我们究竟如何营销突围？真正地应该说四个字，只有渠道才能把房子卖完，当然渠道营销大家能否领悟其后面真正的实质？大家可以在这个领域里面予以关注。
4.营销突围之创新。营销 需要创新，近距离的靠近目标客户。也就是我刚才讲的，房地产营销行业面临一场真正的洗牌，花拳绣腿型的营销将逐步被市场所淘汰，我们接下来如何把握这个渠道营销的趋势？能够做好自身房企的营销突围？
5.营销突围之观念。观念的转变，房企将迎来大营销及战略营销时代。
今天我的演讲也就到此结束，我想整个时间如果没有看错的话，应该还是控制在九分钟，我还想把后面的一分钟留给董倩女士，谢谢！
主持人：董倩
谢谢五位发言的嘉宾，他们都严格控制了发言的时间，接下来我们有充分的时间进入我们论坛环节，我们有请中国住建部政策研究中心王珏林先生，赵进京先生，河南财经政法大学经济研究所所长教授李晓峰、刘社，上官同君先生上台，另外上台的还有焦作市房地产管理局副局长张志超，焦作远大总经理冯海燕，焦作有限公司总经理王国强，还有其他房地产企业的总经理常直进、左小民、程海冰，一共11位。有请！
主持人：董倩
我想第一个问题，因为在座的几位专家已经做了充分的阐释，所以我想从企业开始，第一个问题给远大置业有限公司的冯总，我一开始就说了，本来按照市场自身的逻辑，你们在焦作房地产历史上，远大·未来城开业的时候，理应在四千上下，为什么你们一下要冲到五千，原因是什么？
冯海燕
刚才主持人介绍了，我听的非常仔细，我们主持人说对经济方面不是很专业，但是提的问题非常尖锐。因为我们的价钱最终是多少，现在心里还不清楚，但是，我感觉应该是比原来的价钱有进一步的上升，因为我们的产品，我们的规划，我们所有的配套，应该是从原来的产品有进一步的提升。具体是多少？最终还没确定。
主持人：董倩
抱歉问一下，您可能由于商业秘密，不大告诉我具体的价钱，但是我想问一下，进一步的提升是因为品质的提升，还是由于一些外力的积压，迫使你不得不提升？
冯海燕
今天我们有很多专家，包括我们很多业内方面的人士，我们也知道，这几年人工、材料，包括政府方面的税费都在增加，尤其是我们的产品，我们的产品的前期，从设计方面，我们设计是请的中国设计总院，我们的设计费比原来的产品要花费更大。我们整个产品的设计，比原来更先进。
主持人：董倩
您的意思是什么都涨了，所以房子作为一个终端产品，必然要涨。但是这个涨和国家的宏观调控，和限价有没有关系？
冯海燕
焦作现在限价这方面还没有完全提出。
主持人：董倩
王主任，您说一下可能什么时候会提出来？
中国住建部政策研究中心副主任 王珏林
为什么在市场调控情况下价格上升？实际上他根据市场来定位的，价格是根据市场需求定位的，这样看来，他的定位是一部分消费群体，另外他这个房子，包括他的质量、设计、物业、服务，以及他周边的配套，和他的的方便度，各方面的因素，来定价，是这样来的。一个城市可能有不同的价格，有涨的，但是我估计还会有降的。另外焦作现在还没有采取限购，但是限购对它这块地产，如果焦作限购了，对它的地产是不是有多大影响？现在也难以估计。因为它是属于满足于焦作市属于白领消费的人群，可能是在焦作市也是属于顶尖的产品。它的价格顶尖，我估计它的产品也是顶尖的，是属于这种情况。所以你根据这一个楼盘来判定和调控这个关系，我估计你谁也判定不了，因为它跟整个城市平均价格，和他们制定的焦作市涨幅的指标，今天涨多少啊，整个指标，这个还不是由企业来决定，由政府来决定，因为企业只能说是有买我就卖！我符合你要求就可以。你问他他当然不知道了，他就知道我卖多少。
主持人：董倩
我们想听听更多的房地产企业的声音，接下来我们听听河南建业焦作有限公司王总。这个调控对您带来的影响是什么？
王国强
作为建业集团从92年开始在河南发展的企业，经历的调控应该不是一轮两轮了，从92年至今，我们已经是19周年，既是我们的足球在94年开始涉足，也已经走了十七八年，我们是全国唯一一个足球俱乐部没有更名的俱乐部。作为这种房地产协会，实际上我们胡总，08年大家都知道，应该是房地产调控最低迷的时候，我们国家经历了很多的大喜大悲，房地产业在08年像过山车一样往下掉，我们08年底、09年初，我们胡总给我们的员工发了一个公开信，在这个公开信里面是这样提的，标题是“向农民学习生存的智慧”，也就是说无论刮风下雨，无论有旱灾，有涝灾，其实农民都要播种，都要辛勤地耕耘，都要做自己应该做的事情。
我们从92年成立，光这种大的房地产调整，我们经历已经有三到五次了，应该说调控已经成为地产业，当它由小变大之后的一种常态，而不是临时性的政策，我个人相信，对于这样一个不断发展壮大的行业，对于它的规范，会越来越多的，对于它的调控政策，可能今天还不是最紧的，可能还有更紧的政策没有出台，但是作为每一个企业来说，都应该把自己的产品做好。建业集团一直秉承让河南人民都住上好房子的开发理念，我们在全省打造了这样的高端住宅。就像刚才王主任所讲，每一个企业定位自己产品的客户类型是不一样的，相对来说，可能有的是在涨，有的是在跌，总体来说，其实我个人一个简单的判断，就是说在这种大的通胀形势下，其实大家都是在看房价。因为我个人可能跟专业有关系，我看的更多的是整个社会内各个行业所有的产品，它们的价格是在发生什么样的变化？看到前一段一个新闻我觉得很有意思，跟房地产业有惊人的相似，在CPI连续暴涨之后，提出了罪魁祸首是猪肉价格太高，猪肉价格太高之后，就有一位大佬出来很诚恳的道歉，对不起党、对不起人民，我们没有把猪肉弄好。这个逻辑其实和房地产对比的话，我们是不是也可以限购一下猪肉？我说完了！
主持人：董倩
您最后这个话是什么意思啊？
王国强
我的意思是说，在目前这种通胀的情况下，并不仅仅是房子在涨价，我们要看到蔬菜涨的比房子可能更贵，假如说房地产涨了10%，如果其他所有的社会产品都涨了20%，那房地产没有涨价，是跌了。我说完了！
主持人：董倩
常先生，您是焦作本地的房地产企业是吧，您说说，目前这个形势对您的企业来说，是日子更好过，还是日子会难过一些？
常直进
借此机会，我说一下我的观点，刚才王主任讲座的时候提到调控政策要继续加强，房价飞涨还是当前最重要的调控任务，而且还提到，限价限购会在相当长的一段时间存在，让我们这些做房地产的可以说是心灰意冷。但是，刘教授刚才又讲了，说房地产的阳光阶段，按照城市化的进程最少20年，按照一般的发展理论，最少10，按照水皮的观点，会在相当长的一段时间。这样的话，我又觉得心潮澎湃，又觉得选对行业了。
借助当前，大家也知道，刚才王总也提到了，蔬菜也在涨，猪肉也在涨，实际上大家也知道，现在茅台和五粮液也在涨，而且涨幅很大。但是我相信，茅台涨了20%，它今年的盈利额一定要超过20%，所以我的观点，该涨的就让它涨，该调控的政府就调控。但是作为企业，我提出来我自己的三个观点，做项目我觉得最重要的还是产品品质，我们用心把我们的产品做好，这个产品我觉得不仅仅是规划设计，还有建筑质量，甚至包括后期的营运。这一点我们的老大哥，包括名苑，包括建业，都做的相当好，而且亿祥公司也在学习，不敢说是后起之秀，至少奔着这个目标去做。第二个，作为同行，作为房地产，应该加强学习和创新，我们建的房子，实际上我们当前焦作的市场，同质化房子非常多，高品质的房子很少，大家不是没钱买房子，而是没钱买好房子，这是我的一个非常重要的观点。而且我在做企业的时候，一直坚持这个观点，抓学习、抓创新、走出去看。第三点，作为一个房地产企业，要加强社会责任。社会责任不仅仅是捐款，不仅仅是慈善，遵纪守法，按照国家的调控政策操控自己的企业，也是社会责任的一个重要体现。另外对业主负责，建筑好品质的房子，注重工程质量，也是社会责任的重要体现。以上三点仅供同行分享。谢谢大家！
主持人：董倩
他说完以后，我想请问王主任，刚才常先生说了，他感觉一会儿冷，一会儿热，但是他这种矛盾的心态，它是一种什么样的反映？因为您刚才说，限是一种常态，未来相当长一段时间会存在，未来20年房地产又是一个春天，这个矛盾吗？
中国住建部政策研究中心副主任 王珏林
其实他这种心态可能是相当一部分人的心态，主要是对我们的国家的政策和市场的形势的判断，发展是硬道理，小平同志说的。房地产发展也是硬道理，它必须要发展。但是现在我们的发展是走畸形发展，没有一个房价这么大起的往上翻，实际上它伤害的是多方面的，如果这么发展，今天可能发展快，明天可能就掉到大海里面去了，它肯定就出现很大的波折。另外，伤害了很多老百姓，这两年的房价，刚才我听了一下你们焦作的介绍，咱们是从2003年到现在，八年时间房价涨五倍，但是这是你焦作啊，涨五倍还不是太高的。像北京有些楼盘，其他省一些楼盘，一年都涨成多少呢？不是五倍，可能一百倍、二百倍。它是不正常、畸形发展，它有癌了，你还不看病，还让它发展下去？你必须是保持我们市场健康、稳定发展，另外我们房地产市场发展的目的要明确。首先一个任务就是解决老百姓的住房改善问题，要不搞房改干什么？第二个才是经济问题。要紧紧为经济问题脱离了老百姓，大家很多就进不了市场了，没有条件改善住房了，我觉得这个市场发展是个失败的。
所以这种情况，在我们住房保障制度，或者说我们整个住房制度还没有完善起来，现在房价又涨幅这么快，脱离我们更多的家庭实际购买能力的时候，政府不管谁管？中国人就是这样，我可以用一句话来概括，中国的房地产叫成也箫何，败也萧何，为什么这样？它发展好确实是好的，带动多少个产业、带动多少经济，发展不好，最先出问题的就是它，等我们房地产产业要出问题了，我说的再可怕一点，不管国家，还是我们个人家庭，30多年改革开放的积累全化为灰烬，一分钱不值了，因为你的钱全在这块地和房子里面，如果咱们的房地产成为美国的房市，你看你的手里面还有什么东西。所以管是为了发展，管是为了更和谐，是为了解决更多人的问题，不能把我们的房子作为虚拟经济，作为投资者的天堂，那我们这个市场建还有什么意义呢？所以大家要理解，理解市场为了发展。
但是我相信，因为随着我们城市的发展，现在很多城市，二三线、四线城市，刚刚发展起来，它需要很长时间，需要我们房地产在里面发挥作用，支持我们这个城市的发展。所以你刚才讲的，它们两个并不矛盾，把它们结合在一起、融在一起，才是一个非常好的事情。调控是为了稳定发展。
主持人：董倩
接下来我再听房地产商的看法，焦作市博大豪世置业有限公司左先生，刚才王先生说调控是为了发展，您怎么理解这句话？
左小民
是这样的，因为今天到会的，包括开发企业、政府各个部门，以及方方面面的人士，对于这个论坛其实是非常关注，因为也是想从王主任和各位专家，也是听到一些新的信息、政策趋向等等。我想这一块实际上归根结底还是关注焦作市的房地产趋势问题，和国家整个政策的走向问题，特别是我们在座的几位房地产同仁，在这一块是非常关注。
我想是这样的，国家调控按照宏观调控是在走，是为了控制一下房价过快上涨，但是从焦作市实际情况来说，因为我是焦作市本地房地产企业，原有的国有房地产企业今年刚刚进行改制，我们公司可以说是见证了整个焦作市这个市场，房地产从无到有，整个变化我们全部经历了。应该说这几年焦作市的房价上涨确实是非常快，2000年左右的时候，平均房价就是一千元左右。但是我觉得，房价上涨它是个综合因素，它不单单是房地产企业自己一家企业的事情，它涉及到了一些物价、政策、政府收费等等部门，包括中国人传统的投资心理和“家”这个概念问题。他可以说毕生的精力、积蓄都要投入这个方面，很久的渊源。
但是国家对房地产调控也是非常及时的，因为从焦作市的实际情况来看，虽然有一部分人要追求比较高的品质，追求比较好的生活环境，但是，据我们了解，这些人所占的比例毕竟是少数，大多数的低层阶层收入，他们对高端的房子是没有奢望的，他只是首先要居住一套房子，然后在我现状的情况下，我进行一些改善。所以说去年开始，河南省政府，包括焦作市政府，在推行房子政策的时候，包括土地出让的时候，就强制性的推行了保障房制度。就是说土地出让挂牌的时候，必须配建总面积10%的廉租房，也就是说由政府出地，企业来出资，实际上是由企业出资，建一部分保障性住房交给政府，安排一些中低收入人的居住问题。但是在实际操作当中，也有很多的需要解决的问题，因为什么？因为作为企业来说，它是要追求利润，我在拿这块地，我在拍卖的时候，我肯定要预见到这个情况和成本，我当时拿地的价格比较高，包括全国的情况和河南焦作的情况，都出现了，由于土地出让的数量所限，地王频出，但是我最终在建设这块项目，在出让这一块商品房的时候，我会把成本全部打进去。这其实是推涨了商品的房价，只是你推涨了房价，市场是否接受，你的品质、你的质量、你的管理，购房户是否接受，这是最重要的一点。
中国住建部政策研究中心副主任 王珏林
实际上现在配建保障房，刚才我讲的这个形势，它是为了什么呢？政府为了解决当前的资金不足；还有一个，它不把当前手里的钱拿出来，它愿意把以后的地拿出来。其实刚才咱们企业说了，这推高商品房的成本。其实它不等于，哪个买地的企业都会算帐，实际上都是政府出的，叫羊毛出在羊身上。你给我摊10%的保障房，我必须把这一块的成本算进去，我拿不拿这个地，如果我不算进去，我不傻了，我弄高的，我还得拿一块地盖房子。所以地价现在下去，就因为有这个原因，一个是方式变化了，一个是配建，地价一下子下去，现在地王肯定不会出现了，加上配建的。这个成本谁出了？实际上企业没有出，是政府在出，只不过是拿以后的地做现在的保障，我给它的名字叫以地换保障。企业如果说我还是没算那笔帐，那不会的。
主持人：董倩
程先生？
程海冰
感谢远大置业给我们这么一个平台，感谢冯总。我今天是带了很多问题的，非常感谢，刚才听了几位老师、专家的演讲，感到很受启发。实际上这次来参加这个座谈会，我带来了两个问题：第一，我想请教一下专家，现在的保障性住房对我们房地产的冲击有多大？我们房地产企业在保障性住房的轰炸下，如何做出我们积极的应对？现在我们国家“十二五”规划提出来建3600万套，今年要建一千万套，我认为这个保障性住房调控，对房地产开发的冲击是非常非常大的。大家知道，保障性住房的价格优势是非常巨大的，在这个前提下，我们房地产公司怎么来做出我们的积极的贡献？
主持人：董倩
你问谁？
程海冰
我问王主任。
中国住建部政策研究中心副主任 王珏林
这事就是我的。大家肯定担心，“十二五”是3600万套，前三年是每年一千万套，这个规模看上去是挺大的，其实你分解一下，不那么可怕。其实我在算这一笔帐，今年一千万套，44%棚户区改造，棚户区改造是特定的区域，就是城市过去的工矿区、民矿区，你们焦作没有，它就这几个城市、部分城市，国家认定它的，而且它的改造成本不是太高，因为国家拿一部分，地方政府拿不部分，大量的还是被改造的那一部分，因为它没有土地钱，主要是配套基础设施，再加上建安成本，面积都比较小。这个去掉以后，实际上今年是600万套，去年是完成的590万套，不是说像大家想象那个，在规划中，但是一分解就出来了。这是第一个。
第二个，你担心的实际上它保障房和商品房两个的矛盾，担心的是什么？担心的是土地。如果这个面包咱们用地划几方面，住宅这一块如果面包不动，多一些保障房，肯定涉及到商品房减少，但是咱们现在用地不是这么分的，是这么大面包，现在又把面包增加一圈，就是整个土地供给，增加的一部分，一部分给原先的保障，一部分给原先的商品，也就是说保障房的用地没有占原先商品房的用地指标。所以你别担心，如果它再用商品房的指标，反过来，对我们现在控房价，你想能控制得了吗？市场短缺，市场就一样，供、求，一个是大量的提供房子，把房价平抑下去，一个就是在价格上控制。你这边市场短缺，建少了，那边还要控房价，那你政策没用了。大家十个人抢一个面包，我看你怎么控制啊！所以一方面就是我们要控制价格，一方面还要增加供给，这才能解决我们调控的效益和目标。这是第一个，我给你解释了，这是你第一个问题。
第二个问题，就是我们企业，为什么有这么多企业愿意参与保障房建设？我给你这么讲，可能有部分企业和极少数企业无限的奉献精神，但是很少很少，大部分是什么呢？参与保障房建设是因为它有一定的利润。第二个是什么呢？像北京市，参加保障房在拿地前有一个分值，任志强就是，去年一开始竞标两块地，高价竞标，两块地，他给我说没戏，我说为什么没戏剧他说保障房有一个分值，结果两块都没竞上。为了增加他企业的分值，今年高价拿一块保障房用地。参与保障房一方面是支持政府工作，对未来企业发展有好处，另一方面，它在这里面保障一定的利润才参与。上次在上海电视台做头脑风暴做保障房，保障房里面，很多投资者就讲，保障房被很多国有企业拿去了，我们想投资没有，民营企业也想开发。我听半天，我就莫名其妙，保障房是肉还是骨头？如果它是块肉，我们今天拿这个场面就没用了，肉都抢了，你还讲什么啊！因为它是骨头，缺钱，大家才想办法、想主意。现在为什么大家能够有那么多投资者和企业愿意进去？这里面肯定是参与有好处。
主持人：董倩
你愿意参与保障房的建设吗？为什么愿意啊？
程海冰
因为过头也有肉。
主持人：董倩
我愿意吃大肥肉，不愿意吃带骨头的肉。这是刚才几位房地产战斗在第一线的房地产企业，说了他们的一些问题和想法，接下来我把时间给媒体，因为现场有很多媒体肯定会向各位发问，我们现在在台上没有发言的是焦作市管理局的副局长张局长，你们不妨向他发问，因为他没有讲过话，企业的问题有专家来回答，你们有没有问题向张局长来发问，我们留了充分的时间给媒体。
现场媒体提问
我就问张局长一个问题，因为网友在网上也发了很多问题，我是聊宅网的记者，我觉得综观了一下问题，最关心的问题是大家对调控下对老百姓购房的问题，想让张局长给我们老百姓出出招，现在的调控下，对焦作市的老百姓适合不适合购房？很多网友的意思，房地产是不是还会涨？我们现在是不是该买房？请张局长给我们分析一下。
房管局副局长 张志超
谢谢，焦作整个房地产市场是什么形势呢？它就是北依太行嘛，北边低，南边高，是因为新区的发展是往南发展的，所以整个从商品房的价格，是北边比较低，南边较高。截至目前，一到八月份，咱们全市商品住房的价格，不含保障房，已经达到了3462.26元/平米，今年咱们政府调控的目标是两个依据，按照国务院来讲应该是三个依据，但是其他地市都是两个依据。一个是当地区域的GDP增长的增速，这个咱们“十二五”期间，焦作市12%；第二个就是人均消费的可支配能力，咱们是10%。当时咱们考虑到房价涨势比较猛，所以政府就采取了就高不就低的做法，就是说今年的平均房价跟去年相比咱们要控制在12%左右，所以今年政府定的目标是3455.2/平米，但是现在整个焦作市总体情况来看，咱们控制这个目标应该还是很有希望的。我们焦作市最高的房价是五千多，当然这一个是它的地理位置，另外是它的环境，还有它的品质，最低的是三千多，所以把保障房的价格计算到里面，今年咱们控制房价的目标应该还是能够完成的。
我建议老百姓在买房的时候，你有钱的话，你就往南边去，买好一点的，环境好一点，如果经济紧张的话，你就往北边来一下。谢谢！
现场媒体提问
我是东方今报的记者，我有两个问题，一个是问张局长，您刚才说南边最高的房子是五千多，最低的房子是三千多，均价是3400多，这均价算的不太公平啊！第二个问题，我们焦作保障性的住房在全省开工率，上次在政府统计的时候是排在全省倒数第四，造成这个的原因您可以给大家解释一下吗？
房管局副局长 张志超
谢谢这位记者，刚才我说的平均均价是不含保障房，如果含了保障房建设里面，政府定的这个价位今年是3455.2，这是第一，第二，保障房这一块是归吴局长管的，不在我这儿分管，所以具体情况不便给你回答，谢谢！
现场媒体提问
您好我是新浪网的记者，我想问一下王主任：第一个问题，有人说限购分批执行是一个最阴险的招数，它的目的就是想让各地的房价分别上涨。您对这个观点怎么看待？第二个问题，想问一下从现在到年底，以及到明年“两会”前后，地级市的房价以及一般的县级市的房价会呈如何的走向？谢谢！
中国住建部政策研究中心副主任 王珏林
你说第一个，用你的观点，就是网友的观点是吧，应当一刀切，是不是这样啊？就是城市范畴全部限购。所以咱们要考虑国情，因为你对市场，比如说2008年世界出现经济危机，咱们国家担心经济出现问题，大量的投入，大量的投资现在形成物价了，叫产能过剩，现在我们又想办法抑制物价，想办法分解下去，使得不问题，经济不出现膨胀。当时要有预言的话，当时我们少投点，我们也平稳过来了。如果我们的市场不管不限，2009年、2010年的市场，就是我们的样子。如果我们一刀切，这个市场可能走向另一个方面，也就是我们培育了十多年的房地产市场，可能一下子就完了。所以我们必须真正考虑我们这个市场的承接能力和我们对我们整个市场的影响，但是它不仅仅是房地产市场，它还涉及到我们经济问题。所以说那个提的不能那样提，就是每一步走，都要先看后走，不能先走后看，一下子掉进海里面，你看也看不着了。这是第一个问题。
第二个问题，二三线城市的走势，二三线城市的走势，从现在二三线城市，都是属于上升比较快的，包括四线。这看我们整个市场变化情况。如果我们调控政策，就是真正的按国家的要求调控政策，抓紧落实，二三线城市房价能有所稳定，如果我们调控稍微放松或者说做不到位，二三线城市可能价格涨幅更快一些。
现场媒体提问
王主任您好，我是经济视点报的记者，我想问一个关于公租房方面的问题，最近国务院温家宝的指示说是把保障房的重点放到公租房上面，我就想，为什么会发生这样一个转移？因为我觉得之前好像是在努力做经济适用房，倡导着做这方面，现在为什么会转移到公租房上？而且，我想问一下对于经济适用房，今年开工率也基本达标了，如果在做利润比较低的公租房方面，您认为企业参与程度、热情，以及资金的筹集方面，会不会更有难度？谢谢！
中国住建部政策研究中心副主任 王珏林
对了，这个问题问的是对现在咱们保障房已经偏重于公共租赁房，因为从这几年的探索，保障房四种吗：廉租房、经济适用房、两限房和公共租赁房，而这个公共租赁房是去年才提出来的，以前基本上那三个为主，为重点。从整个来看，应当是以租比卖可能更好一些，它有很多的优点。一个，毕竟这个是大的资产，需要国家投入更多的资源和资金；第二，它的管理任务非常之重。
现场媒体提问
我是中国建设房的记者，我这个问题有一层窗户纸，就是说对房价，房价高其实对开发商来说好，对政府来说也不是坏事，因为政府有钱了，而且它能够从中产生政绩，能够得到好处。就是说在从中央这个层面来说，大的调控下，特别是作为地方政府来说，它这种调控到底有多大的力度？雷声大、雨点小会不会存在？从政府，或者从企业，怎么去看待这个问题？想从不同的角度去回答这个问题。谢谢！
主持人：董倩
你想让谁回答这个问题？你这个就是一圈都给你回答？你点吧，你来定，你让谁回答你的问题？
现场媒体提问
如果说要从企业角度的话，能不能冯海燕总经理回答这个问题，从企业角度，如果从地方政府这个角度，能不能张局长回答一下，因为他毕竟是作为地方政府嘛！作为专家的话，我想还是让王主任回答！
中国住建部政策研究中心副主任 王珏林
为什么要和中央保持一致啊？地方不一致，为什么层层部署还要监督、检查、阶段性检查啊？实际上就是督促工作。地方肯定有地方的考虑，因为这些都是光投入不产出的东西，你说保障房是光投入，光拿钱看不见东西的，但是老百姓得实惠的。所以说它肯定有它的想法。当叫你做事你不愿意做，假如我是你的领导，我叫你做，我考虑你做事执行不力的情况下，我得经常督促你的工作，今天做到哪了？明天又做到哪一步了，最后完成到什么程度，是这个事。
房管局副局长 张志超
在国家宏观调控政策这一块，我作为政府部门，我认为焦作市委、市政府在这一块做的工作还是显而易见的，比如说在保障房建设这一块，我们2011年给省政府，给我市签订了目标任务是15734套，已经建立工作台账、新开工建设项目30个，截止到8月底，全部已经开工建设，圆满完成阶段性的目标任务。其中租住房这个项目5个，经济适用房项目是9个，公共租赁住房是6个，棚户区改造、安置住房10个，共计是16258。建筑面积达到128.31平米，按照省委、省政府的工作部署，2012年到2015年，我市计划开工建设61031套，其中新建廉租房5700套，经济适用房15700套，公共租赁房12000套，棚户区改造安置住房27631套。所以从市委、市政府来讲，这是它推出的第一个举措，落实国务院宏观调控政策。
第二个，就是在拍地的时候，我们有一个配建房，刚才本地的企业家都说了。所以这一块我们焦作市政府也正在落实，这个恐怕是我们市委、市政府去外地考察的时候，应该是在安徽芜湖学的经验。这样配建过来以后又带来一个矛盾，比如说配建房建成以后，物业费怎么交？你建的是廉租，配建到里面了，像水、电、路、绿化都共享了，但是在物业管理这一块，就给开发企业带来了麻烦。但是，它毕竟是当地市委、市政府的一个举措，这是第二个。
第三个，在商品房建设方面，市委、市政府在商品房建设市场上，为了确保我们市商品房建设、住房建设的平稳、健康发展，所以我们在这一块检查的力度也是比较大的。你比如说有些开发商，极个别的开发商，他们在经营策略方面也可能有些不妥，这样他把单位面积的房价整个给我们交到台账来了。所以我们政府的有关部门也给企业个别的领导进行了约谈，等等，像采取这样的政策，作为我们市委、市政府，地方政府是很配合的。谢谢！
冯海燕
刚才王主任还有张局长对这个话题从他们的角度做了解答，我想从我们开发企业的角度谈谈我个人的看法。由于我们这个企业是从沿海，江苏南通过来的。从这几年我们沿海房地产的发展跟我们内地房地产的发展，我感觉到国家对房地产的调控，我觉得我更能理解。为什么这么说呢？因为2007年我回南通的时候，我们一个县城那边的房价才三千块钱，我们焦作当时最贵的房价也在三千块钱，今年我回去的时候，我们已经普遍到了七千多、六千多，已经翻了一番还不止，焦作目前的房价才三千多、四千多。
所以说我觉得我们内地的房地产虽然发展慢一点，但是我觉得更稳健，这也是跟我们国家房地产整个政策调控，让房地产能够保持更持续、更久是有关系的。所以说基于这一点，我也对焦作的楼市的发展更有信心，同时，我感觉焦作市房管局、焦作市政府对房地产整个管理和调控，做的应该还是比较好的，因为在我们沿海那边，房地产财政收入占的比重还是比较高的，在焦作这一块并不是那么高。所以说我相信未来焦作市房地产的空间，在调控的基础上，会有一个比较好的发展。谢谢！
主持人：董倩
焦作电视台的记者要不要提问？
现场媒体提问
我是大河网的记者，我想问王牌企划的上官董事长一个问题，刚才您谈到营销突围这个话题，抛了几个问题、几个观点，我听着比较新颖，我想大胆地代表下面的开发企业，希望您能不能从实战的角度，您是实战专家，提几个比较实用的营销的招，或者叫营销的一些战术，尤其对我们焦作这种地市级的房地产企业。
上官同君
好，谢谢！实际上今天的整个会议我们定的主题是调控之下的焦作楼市的机遇和挑战，所以我在当时和主办方做演讲主题沟通的时候，我把这个放在二三线城市房企营销突围，这是一个比较实际的问题。因为目前作为工作性质的原因，和河南的大多数类似像地级市，还有县级市，还有县城的房产企业交流、接触比较多，我今天之所以抛出这样的观点，我是想地级市的房地产市场，大家在对待调控过程中，还是想把大家关注宏观思路，这个脚还是要踩到地上。所谓踩到地上，刚才各位房地产老板在提问王主任的过程中，国家的宏观调控政策，大的方向知道之后，日子好过不好过，最终还是在房企自身。所以作为营销，我之所以提出营销突围，什么时候突围？这就是相对我们有实力、有体力、有机会能够从高地上突围出去，这个应该是突围的本意。也就是包括当前的情况，在工作中我也和更多的房企在一起交流，比如说限购开始之时，大家在一起可能更多的有点像“狼来了”，就是国家一限购，日子不好过。但是我一直给房企老板开玩笑，你们不是照鲍鱼照吃，茅台酒照喝，你这种情况下，我们再谈一谈自身整个房企的实际情况。所以我想，真正的营销突围，应该着重点是在我演讲提纲的最后面，应该是关键。你如果面对王主任所提到的，当前国家调控的常态，你既和自身的企业，如果说你现在目前还是中小企业，还是30码的开车速度，我既使给你一个120脉的营销思路，刚开始把车开到高速公路，感觉可能比较新鲜，但是跑一段时间，你毕竟是刚学会开车，究竟如何控制你的整个车速，如何相对合理的避让，我想你心里还是没底的。针对房企自身，能够把当前调控的政策，尽可能的弱化，结合房企自身，拿出适合自己企业的房企突围之路，这应该是一个系统工程。这就是包括像本土的房企，实际上包括焦作当地的，包括远大、建业，还是比较优秀的河南房企，今天在台上的这些房企，应该还是在河南房企的第一方阵里面。所以我想今天论坛的本身不在于战术，而在于房企观念的转变，不要把调控目前面临的形势常态化，也更不要扩大化，如果一直狼来了、狼来了，狼真的来了，您来跑的份都没有。
现场媒体提问
我想问一下刘教授，您刚才说未来十年城市化进程是房地产商的机遇，我想问一下刘教授，城市化进程对房地产有什么影响？房地产商应该怎样抓住这个机遇？谢谢！
刘社
谢谢，我今天的讲演，我自己认为是比较失败的，为什么呢？因为原来说的准备20分钟，临时又说十分钟，但是一些观点想给大家分享，但是我主要的观点，就是谈了一个头，没有展开。我个人倒同意咱们国家的房地产发展得非常好的时期还有十几年，不一定非有20年，这是第一。第二，至于焦作，很遗憾，我来的时候比较匆忙，我对焦作的社会经济发展没有备课，了解还不多。首先焦作咱目前的城市化水平是多少？然后经济收入的水平是多少？对这些重要的参数我不是太了解。但是我今天上午来了以后，我到房展会上看了看，我看了以后有这样一个感觉，就是焦作的房价从去年到今年，上升的幅度很快，而且产品也不比郑州落后多少。
我今天看了有两三个楼盘，单价都是在五六千的，然后我就跟陪我去的朋友说，令人吃惊，没想到焦作就达到了这样一个情况。我现在可以说在今年这样一个调控背景下，焦作实际上是得了一个便宜，为什么？因为它不在限购区，而且在全省来说，它的房价也不算冒尖的，据说洛阳，包括开封，开封的经济实力也不怎么样，但是因为郑汴融城的规划，一下子把房价拽上去了。现在结合着焦作，它有从去年到今年房价的飞跃，这个飞跃是由于过去房价相对较低，而今年又不在限购区，而今年通货膨胀是来势凶猛，所以投资、投机性需求到哪里去呢？就到非限购区，所以我可以说，有一部分钱都是到非限购区，而且，城市发展潜力比较好，房价还不太高的地方来了。
当然我没有统计咱焦作市现在市场上外地购房占多少，这个数据我没有，所以我不敢这样枉下结论，但是有这样的趋势，而且焦作离郑州也不远，而且城市发展也是欣欣向荣的规划。我今天来的路上，就是在一进焦作收费站那儿，我看见就有一个调幅，“要站在中原经济区发展的前列”，反映非常快，中原经济区发展了，咱焦作要大步的跟上，要借势，要赶上。所以在这种情况下，我个人大胆的语言一下，焦作的房地产从去年到今年，可以说比较火爆，好像有一个数据，同比上涨了26%，这个速度是非常快的。实际上刚才咱们的张局长已经说了，年度给政府的控制指标是12.5%，但是年底还没到，现在同比已经上涨这么多了，那底下不敢让他再涨，如果再涨，可能省里面或者中央该点名批评了，有这样一个背景。但是我认为，这样一个短期的上涨是可以理解的，但是后期的上涨是不可持续的，如果持续下去，市场就比较危险了，就会透支未来的发展。所以我在这里呼吁当地的开发商，在乐观的同时要保持一种警醒，就像刚才建业的王总说的，要有深秋的心态对待楼市，要把自己的产品做好。
还有刚才常总说的话也非常感人，做一个有责任的开发商。现在开发商，更多的都是儒商了，跟过去不一样，过去第一代的好象包工头啊等等就这样过来了，现在是智力竞争、产品竞争。这个行业发展如此迅速，有很多东西需要学，所以我总觉得在目前的大好形势下，最好的时期就隐藏着一种隐忧，所以大家一定要有危机意识，不要觉得咱们要跟郑州比咱们还是小儿科，要跟北京、上海比是大好前途。刚才在饭桌上王主任说了一句话，刘翔和潘长江永远不可比，所以焦作就是焦作，眼前的房价已经是历史新高了，虽然在全国，在全省它都不算什么，但是在当地已经是历史新高了。所以作为一个有社会责任感，而且长期干下去的开发商，应该步态更加稳健，把产品做好，让人家感觉到你物有所值，不能说产品没有提高，光价格往上提，我认为这样是不长久的。
主持人：董倩
谢谢各位，因为时间的关系，如果你们有更多的问题，会后可以再交流，我在来的路上，听到这么一个信息，就是焦作的房地产市场的需求应该说是泡沫的成份比较少的，这个我不知道判断对不对，如果泡沫比较少的情况下，它这种上涨，您觉得是在合理的空间吗？因为它都是自住型的需求，刚性的需求，然后逐年上涨，跟着GDP的发展，您觉得这是正常现象吗？最后一个问题给您。
中国住建部政策研究中心副主任 王珏林
应当说焦作这样一个城市，和目前的住房价格，跟其他城市相比，地级市里面应当不算太高的，三千多块钱，在地级市不算太高的，它现在担心的就是什么呢？因为前几年太低了，这几年涨幅太高，涨幅太高引起消费心理发生变化。我一直在举一个例子，如果猪肉20块钱一斤，你每年涨两块钱，大家能慢慢接受，当你20块钱一下子蹦到40块钱，大家一定矛头都对着你。所以不能涨幅太高，基础是低，但是你涨的太快也不行。
泡沫当然取决于，咱们焦作这一块的房地产要有泡沫，现在不能说有泡沫，因为焦作有泡沫，全国可能是属于地级以上城市可能80%都有。但是有泡沫不可怕，千万别破灭，有泡沫是正常的，你说吹气球，你吹大点没关系，但是别吹炸了，所以你在吹大的时候要控制一下，别出了范围。如果价格太高了，离我们本地居民的购买能力差距大了，里面都含有泡沫的成份。
主持人：董倩
好，谢谢台上的各位嘉宾，尤其感谢王主任，千里迢迢从北京赶来，回答这么多的实际的问题，也感谢台下的参与者，你们有什么问题可以在会后继续提问，今天的论坛就到这里，再见！